长期投资价值显现，公募REITs迎来配置机遇

　　权益市场持续震荡下，公募REITs逆势大涨，引发市场关注。

　　对此，受访机构和业内人士认为，受行业基本面修复、无风险利率长期下行、政策支持等因素影响，公募REITs迎来反弹行情。后续随着底层资产基本面持续稳定和现金分派的稳步推进，公募REITs长期投资价值将进一步显现。

　　公募REITs持续大涨

　　经历近五个月的横盘震荡后，公募REITs迎来反弹行情。截至8月9日，中证REITs全收益指数在近11个交易日中上涨4.38%，年内涨幅达到12.6%，在各类资产中表现亮眼;超九成公募REITs年内实现上涨。

　　“中证REITs全收益指数近期涨幅较大，主要原因在于行业基本面修复，以及无风险利率长期下行。”先锋瑞驰基金表示，随着现金分派率达到新的动态平衡，后续REITs行情或在震荡中保持稳定。

　　鹏华基金基础设施基金投资部基金经理刘一璠分析，年内REITs资产价格表现亮眼，主要受益于三方面利好。一是广谱利率下行，REITs作为强制性高比例分红的资产类别，受到市场广泛关注;二是二季报显示，上市REITs底层资产经营情况整体稳定;三是REITs相关制度及政策不断完善，有助于REITs市场长期稳定发展，为投资人实现长期稳定收益夯实基础。

　　“预计未来REITs走势将持续向好。”中航基金不动产投资部表示，REITs有运营稳定性高、分红良好的特点，随着底层资产业绩基本面保持稳定和现金分派稳步推进，REITs作为中长期资产的配置价值将进一步显现。

　　济安金信基金评价中心主任王铁牛认为，预计未来REITs市场的行情会更加趋于理性。现金流回报稳定、具有持续运作管理能力、产权结构较为清晰的REITs产品会受到更多关注。

　　年内表现分化

　　结构性差异或将持续

　　具体来看，年内涨幅较多的品种包括保租房、产业园、能源基础设施、生态环保等;华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、博时蛇口产园REIT涨幅均超30%，富国首创水务REIT等涨幅超20%。同时，部分仓储物流、交通基础设施、消费基础设施等品种表现不佳。

　　对于这种结构性差异，招商基金REITs投资团队专业副总监万亿认为，不同类别资产的风险收益存在差异。保租房等品类因政策支持明确、基本面相对稳定、市场需求旺盛而表现突出;仓储物流、交通基础设施等受经济周期影响较大的领域表现相对较弱;部分消费基础设施面临需求端尚未恢复、供给压力较大、市场竞争加剧等问题，表现较为低迷。

　　“不同资产类型具有不同的特性，市场走势存在一定差异。有利或不利的宏观环境和行业状态更会放大这种差异。”上海证券基金评价研究中心高级分析师孙桂平表示。

　　先锋瑞驰基金认为，市场信心从年初开始重塑，对于可分配现金流波动较小的资产板块资金给予了肯定和追捧。对于行业有负向影响的资产，比如仓储类资产和部分消费类基础设施资产，会根据周期变化重新观察定价。“随着新品类资产的不断上市，这种结构性差异在后期交易中或持续存在。”

　　长期投资价值凸显

　　投资仍需谨慎

　　展望后市，受访机构和人士普遍看好公募REITs的投资价值，并建议投资者综合考虑多方面因素后再作出投资决策。

　　中金基金创新投资部执行负责人、中金普洛斯REIT基金经理刘立宇认为，在固收类资产收益率下行的背景下，公募REITs表现出一定的比价优势。目前经营韧性较强的防御性资产受到更多关注，部分前期关注度较低的资产类别估值较低，预期收益水平更具吸引力。

　　万亿也看好公募REITs投资价值，尤其是那些具有稳定现金流、良好运营管理和广阔发展前景的资产类型，如保租房、清洁能源、产业园区等;投资逻辑主要聚焦项目的底层资产质量、运营管理能力及未来增长潜力。

　　除了目前市场普遍看好的能源类、生态环保类、保租房类项目外，中航基金不动产投资部认为，后续文旅类等与消费、民生相关的类型也值得看好。

　　“从经营的稳定性来说，保障房板块、能源板块的运营情况相对于其他板块更加稳定，但这轮行情中涨幅较大，目前价格处在高位。”先锋瑞驰基金表示，随着一系列刺激消费政策的出台，预计消费基础设施板块会有新的表现。建议投资者在关注政策、长期无风险利率等对价格影响的同时，更多关注行业基本面的变化，以及底层资产的运营情况。

　　博时基金REITs业务营运总监刘玄建议，投资者在考虑后续投资时，应从自身的风险收益要求出发，基于各类资产的收益逻辑和产品的经营表现，综合考虑宏观经济、政策变动、行业发展、市场供需等影响，同时也不能忽视国际金融市场的资本流动、市场比较以及投资者情绪可能造成的变化。

　　“长期看，REITs的核心价值仍然来自底层资产的持续稳健经营，对二级市场价格增长过快、缺乏底层业绩支撑的标的需要关注风险。”刘一璠称。

　　文章来源：中国基金报