公募REITs的未来：长期资金或是救命稻草

　　近日，REITs(不动产投资信托基金)指数屡屡刷新设立以来新低，引发市场关注。

　　数据显示，刚刚发布一周年的中证REITs(收盘)指数连续5个月下跌，于近日刷新设立以来新低，今年更是下跌31.08%，大幅跑输各类资产表现。甚至可以说公募REITs是今年表现最差的资产之一。

　　当前，已上市公募REITs数量达到29只，总市值达到791.66亿元，仍是公募市场中较为小众的产品。受多种因素影响，REITs年内表现全线尽墨，不少品种跌幅超20%，跌幅最大的一只产品年内下跌46%。业内人士对当下公募REITs表现颇感意外，并认为当下公募REITs估值已至合理区间，部分项目长期配置价值已经显现。

　　近日，又有多家基金管理人发布公告将REITs纳入旗下FOF基金投资范围，与此同时，《全国社会保障基金境内投资管理办法(征求意见稿)》中提出拟将REITs纳入社保基金可投资范围。业内人士分析，中长期资金陆续将REITs纳入投资范围，长期看有望为市场带来新的增量资金。

　　公募REITs价格跌跌不休

　　12月14日，中证REITs(收盘)指数收于725.88点，刷新该指数历史最低点位，年内跌幅超过31%。

　　国内首批公募REITs产品于2021年6月正式上市交易，中证指数公司也于2022年12月15日发布了中证REITs(收盘)指数，该指数是国内较早成立的公募REITs指数，至今刚满一周年。

　　中证REITs(收盘)指数的样本空间由沪深交易所上市时间超过三个月的公募REITs组成，最新成份基金数量有28只公募REITs，年内表现全线尽墨，其中12只REITs年内跌幅超20%，跌幅最大的1只产品年内下跌46%。

　　值得注意的是，已上市的29只公募REITs中已有26只产品最新价跌破发行价。

　　公募REITs缘何跌跌不休?参考成熟的REITs市场，华夏基金指出，海外REITs也曾经历过发展初期市值规模偏小和波动较大的阶段。

　　博时基金基础设施投资管理部基金经理刘玄对券商中国记者表示，受上半年基本面表现、年底资金流动性以及存续产品解禁、新增产品新发等因素的影响，今年以来公募REITs二级市场持续调整，当前市场整体投资情绪较弱。

　　华夏基金分析，整体来看四季度受产品基本面以及市场流动性问题的影响，公募REITs二级市场持续调整中。一是部分产品基本面表现不佳，修复进度也未达到市场预期。二是当前市场环境流动性较弱，叠加临近年末部分机构赎回压力较大，整体换手率走低的情况下，机构调仓动作容易引起二级市场连锁效应，因此容易出现单边下跌。

　　券商中国记者统计显示，公募REITs最新平均日成交额仅有916万元，相比2022年的1483万元缩水近四成，流动性不断衰减。在流动性不足的前提下，无论是资金的赎回还是调仓行为，无疑将加剧打压公募REITs价格。

　　“长期资金”纷至沓来难解近渴

　　近日，财政部联合人力资源和社会保障部起草《全国社会保障基金境内投资管理办法(征求意见稿)》(下称《意见稿》)，拟将公募REITs正式纳入社保基金投资范围。这一举措被认为有助于提振公募REITs市场信心、稳定投资者预期，并为市场引入长期资金活水。

　　除了社保基金，实际上，今年7月，多家基金公司陆续公告，将公募REITs纳入部分FOF的投资范围，并更新了基金合同和托管协议。近日，又有华夏基金、博时基金、富国基金、华安基金、平安基金等基金管理人将REITs纳入旗下FOF基金投资范围，这是继今年7月后又一次公募基金管理人扎堆公告将REITs纳入FOF基金投资范围。

　　长期资金或入市的“好消息”并未提振公募REITs二级市场价格，公募REITs二级市场价格依旧跌跌不休。

　　业内人士普遍认为，长期资金投资公募REITs并非一蹴而就，目前更多是从规则层面扫除资金投资REITs的障碍，公募REITs权益属性和强制分红特征决定了其具有独特的投资价值。

　　长期来看，刘玄认为公募REITs的现金流相对稳定，且强制高比例分红，能够为社保基金提供长期稳定的回报率，同时公募REITs有助于分散投资者股债组合配置风险。社保基金坚持长期投资、价值投资和责任投资的理念，与公募REITs的适配性较高。《意见稿》的发布有助于引导具有长期投资特性的社保基金稳慎参与REITs投资，提振公募REITs市场信心，助力境内公募REITs市场健康平稳发展。但从短期来看，政策落地及社保资金入市仍需要一定时间。

　　华夏基金表示，在当前调整下，很多产品的P/NAV(资产净值)处于小于1的水平，部分产品在当前估值水平下已具备较好的投资价值。此外政策端也存在利好，鼓励增量投资者入场，长期来看，随着REITs市场的不断发展，各类投资者和市场主体的引入，以及底层资产种类和数量的增加，REITs市场稳定性有望提升。

　　黄金坑还是价值陷阱

　　公募REITs二级市场价格如此大幅度且持续的下跌让业内人士也大呼意外。

　　与此同时，公募REITs仍在不断扩容，首批扩募的份额将自12月18日实际解除限售和解除锁定，进入二级市场，被业内人士解读为或对市场持续施压。

　　不少公募REITs最新价格处于上市以来最低位，当下价格是黄金坑还是价值陷阱?

　　“部分项目短期调整幅度已大于其基本面波动，但估值消纳已至合理区间，部分项目长期配置价值已经显现。”刘玄认为，短期来看，随着增量资金入市、流动性改善、“锚定规律”凸显等生态体系的完善，公募REITs二级市场将日渐成熟。长期而言，完善REITs市场基础制度，加快多层次REITs市场建设，优化国资国土、税收、会计处理等REITs配套政策，将为REITs市场扩面提质提供长期动力。

　　华夏基金认为，综合底层资产基本面和估值来看，部分产品已有较高的性价比，基本面已有积极变化，叠加此轮下跌的市值调整，已具备较好的配置价值。

　　中金公司认为，2023年的市场调整主要是结构性的，2023年二季度以后，中国REITs市场真正开始发挥对实体资产的价值发现功能，目前的调整是一个必经过程。眼下，结构性调整或已近尾声，未来的市场运行可能与股债市场重构其关联方式，并再次开始演绎基本面周期逻辑，导向资产间表现的进一步分化。

　　公募REITs未来发展趋势如何?刘玄认为，整体方向来看，试点范围将逐渐扩大、多类资产纳入常态化发行审核，整体趋势会扩面增容。

　　文章来源：券商中国